Lakáseladás utáni jövedelemadó szabályok 2008-tól

 

Január elsejétől a szerzéstől számított öt éven belül, attól függetlenül, hogy vesz új lakás vagy sem, 25%-os jövedelemadót kell fizetnie. A szerzést követő ötödik évben már adómentesen lehet eladni a lakóingatlant. Az adóalap mértéke a szerzéstől számított évek függvényében csökken.

Ezzel végeredményben egyszerűsödik az adórendszer a még 2007-ben érvényben lévő szabályokhoz képest, ugyanis elég a lenti táblázatot bemagolni, hogy otthon legyünk a témában:

(Fontos: Ha 2007-ben vagy ezt megelőzően adta el lakását és most egy újabbat szeretne vásárolni, akkor jövedelemadó szempontjából a korábbi szabályok vonatkoznak Önre.

2008-tól érvényes szja szabály lakáseladást követően
Lakáseladásból származó jövedelem 100%-a után be kell fizetni az adót	Megszerzés éve és az azt követő év
Lakáseladásból származó jövedelem 90%-a után be kell fizetni az adót	Megszerzést követő második év
Lakáseladásból származó jövedelem 60%-a után be kell fizetni az adót	Megszerzést követő harmadik év
Lakáseladásból származó jövedelem 30%-a után be kell fizetni az adót	Megszerzést követő negyedik év
Lakáseladásból származó jövedelem 0%-a után be kell fizetni az adót	Megszerzést követő ötödik év

Példa: 2005-ben vásárolt egy lakást 20 millió forintért, amit 2008-ban 30 millió forintért ad el. Az adó alapja: 10 millió forint. Ennek az összegnek a 60%-a után kell adóznia, avagy az adóalap 40%-kal csökkenthető (fenti táblázat), tehát az adó alapja 6 millió forint. Az adó mértéke 25%, így az adó 1,5 millió forint.

A nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknél a tulajdonszerzés nélkül lezárt ingatlanlízing ügylet után szerzett jövedelemre ugyanezek a szabályok vonatkoznak. Itt a bevétel megszerzés évének az ügyleti szerződés megkötésének éve minősül.

Fontos: Ha lakását 2007-ben adta el, akkor a következő lakás értéke az eladást követő negyedik év utolsó napjáig még levonható az adóalapból. Ebben az esetben a már befizetett adó visszaigényelhető! Lásd: a 2007-ben még érvényben lévő szabályok.
Csökkenti az adóalapot:

Ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.

Az értéknövelő beruházásra fordított összeg szintén levonható, amennyiben azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el.

Értéknövelő beruházás alatt azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.
Ilyen lehet például a komfortfokozat (komfortosból összkomfortossá való) javítása, a szobaszám növelése, emeletráépítés stb. Házilagos kivitelezésű munka esetén csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető.

Tovább csökkenthető az adóalap

Ha az átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel.

A jövedelem fenti felhasználását az ingatlan átruházását követő első és második adóévről szóló adóbevallásában is feltüntetheti.

Méltányosság

Az APEH az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel, az adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különös tekintettel akkor számíthat, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik.

Mikor szereztem a jövedelmet?

Ingatlanok esetén (lakás, telek, stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog (pl.: haszonélvezet) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz – illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtották.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni, amikor az örökhagyó elhunyt.